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杭州楼市松绑对房价影响多大

发布时间:2019-10-13 05:49:03 编辑:笔名

  杭州楼市“松绑”对房价影响多大

  传言已久的杭州楼市限购松绑终于成真。

  杭州市住房保障和房产管理局昨晚通过官方微博对外发布消息称:今年以来,杭州房地产市场总体平稳,但住房供求的区域性、结构性矛盾比较突出。经研究,报市政府同意,从7月29日零时起,购买本市萧山区、余杭区住房(含商品住房、二手住房)不需提供住房情况查询记录;购买主城区140平方米及以上住房(含商品住房、二手住房)不需提供住房情况查询记录。

  这一消息,意味着实施3年半的杭州楼市限购政策松绑。

  杭州一直有着中国楼市风向标之称。今年2月,杭州楼市打响马年降价第一枪,引发全国的关注。在此后,杭州楼市冷清异常:商品房买卖不振,成交低迷,房价接连下跌,库存量不断增加。

  杭州透明售房的统计数据显示,2014上半年,杭州市区新建商品房签约29153套,签约量较去年同期下降30.62%,其中,主城区新建商品房签约12871套,签约量较去年同期下降44.69%;签约均价每平方米15584元,较去年同期签约均价17883元下降12.86%。

  上半年,包括萧山、余杭在内,杭州市二手住房成交13113套,成交面积119.4万平方米,成交金额179.7亿元,分别下降49.4%、48.6%、51.2%。同时,二手住宅价格变化明显,除3月以外,今年其他各月都低于每平方米1.5万元;主城区均价连续8个月低于每平方米1.9万元。

  在国家统计局公布的2014年6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况中,杭州新建商品住宅价格在5月环比下降1.4%之后,6月继续以环比下降1.8%的数据领跌全国。

  一方面价格下行,一些新开楼盘甚至跌破板块价格底线,而另一方面,商品房库存激增。相关数据显示,截至7月28日晚9点,杭州市区住宅可售套数约93574套,非住宅约41134套,总计库存量达13.4万余套。

  其中,萧山可售套数23209套,可售面积.06平方米,其中住宅可售套数15971套,住宅可售面积.14平方米;余杭可售套数50025套,可售面积.37平方米,其中住宅可售41385套,住宅可售面积.87平方米。

  按照今年上半年杭州市区商品房成交速度计算,这些新房子去化需要20个月以上。

  与之前已经取消或者放松限购的城市相比,杭州楼市的库存量显然压力不小,而更大的还来自于土地财政的压力。

  同策咨询研究部5月发布的《45个楼市限购城市土地财政依赖度分析报告》显示,杭州土地财政依赖度高达156.4%,为45个限购城市中土地财政依赖度最高的城市。

  杭州是中国第一个实行土地储备制度的城市。自1998年杭州建立初步的房地产市场体系以来,由房地产带动的土地热卖对杭州GDP有着不小的贡献。2002年,杭州房地产投资额达196亿元,房地产业对GDP的贡献率达到11.6%。到2009年,杭州(包括余杭、萧山)土地出让金高达1054亿元,在全国70个大中城市中排名第一,甚至超过北上广深等一线城市。

  而据相关统计数据,2009年杭州地方财政收入520.79亿元。土地出让金收入是地方财政收入的2.2倍。

  但随着2011年2月杭州市出台《关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》的限购政策,杭州楼市逐渐从火爆转向冷清,渐至低迷。

  而低迷的楼市,也直接影响到杭州土地市场的成交。据统计,2014年前两个季度,杭州市区(含余杭区、萧山区)共成交土地92宗,总成交额543亿元,同比下降8.8%;其中主城区成交土地35宗,总成交额404.7亿元,同比下降2.2%。今年5月5日,杭州市区土地拍卖现场,计划出让的两宗商地均只有一家单位报名,最终均加价100万元直接成交。

  实际上,7月中旬以来,杭州一直流传着限购调整或变相取消的消息。在消息盛传的21日,萧山新房签约套数一度达到122套,相比20日仅成交的27套,单日成交环比涨幅超300%,成为萧山近一个多月以来日均成交量最高的一天。

  楼市松绑终于传言成真,但放开限购能否就此拯救楼市,继而导致新一轮房价的上涨?不少房产业内专家认为,取消限购,或多或少都会激活一部分的增量需求,同时也会对市场整体看跌的预期带来一定的影响,但并不足以影响整个楼市,市场更不可能因此出现反转。

  浙江工业大学经贸管理学院院长虞晓芬认为,放松限购可能会刺激市场小幅度放量,但不大可能出现大幅度的放量。

  对此,浙报传媒地产研究院院长丁建刚也表示,在当前银行信贷紧缩局面没有得到实质性改变的情况下,取消限购对拉动成交量增长作用有限。

  不少房产开发商表示,虽然是利好消息,但对拉动房价不会有太高的期望。

  从今年已经取消限购或作出限购政策调整的城市来看,限购政策的松绑或取消并没有改变市场基本面下行的大势,也并没有明显起到促进市场成交量回升的作用。

  采访中,不少业内专家认为,放松限购对楼市的成交和价格的短期走势会起到一定的利好作用,但就长期来看,随着前期被压抑的需求的释放,还会有市场供求双方的博弈,甚至并不排除博奕会再度升级。毕竟,杭州市大多数房企首先需要面对的是千方百计消化库存。

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